Grad av utnytting: Hvor stort kan jeg bygge?

Grad av utnytting er et mål som brukes for å regulere bygningers volum i forhold til terrenget, og bygningers areal i forhold til utearealer, infrastruktur og omgivelser. Det finnes fire måter å fastsette grad av utnytting, og bruken avhenger av formålet med beregningen.

De fire beregningsmåtene for grad av utnytting

Bebygd areal (BYA)
Prosent bebygd areal (%-BYA)
Bruksareal (BRA)
Prosent bruksareal (%-BRA)

Kommunen bestemmer

Det er kommunen som fastsetter hvilken grad av utnytting som skal gjelde i de ulike delene av kommunen. Siden disse planene angår mange aktører med ulike interesser, må kommunen samordne interessene og fastsette grad av utnytting slik at de ulike interessene ikke kommer i konflikt med hverandre.

Den som bygger må forholde seg til den graden av utnytting som kommunen har fastsatt i reguleringsplanen for det gitte området. Klare regler når det gjelder grad av utnytting, gjør at kommunen kan ha en viss styring med hva som bygges i et gitt område, og at de slipper å vurdere hvert enkelt prosjekt i detalj.

Se din lokale reguleringsplan på din kommunes hjemmesider.

Bebygd areal (BYA): “Fotavtrykket” til bebyggelsen

Bilde som visualiserer hvordan grad av utnytting regnes ut

Den offisielle definisjonen av bebygd areal (BYA) for en tomt defineres som “summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser”.

Bebygd areal sier noe om det arealet bygningene opptar, men ingenting om volumet. Volumet reguleres bestemmelser for gesimshøyde og mønehøyde i din lokale reguleringsplan.

BYA er spesielt egnet for å fastsette grad av utnytting i områder med spredt bolig- og fritidsbebyggelse. I slike områder kan det være i det offentliges interesse å bevare et visst forhold mellom bebyggelse og uteområder.

Bebygd areal skal skrives i kvadratmeter (m²-BYA) og angis i hele tall.

BYA inkluderer:

arealet som bygninger opptar: hus, uthus, garasje osv.
åpne overbygde arealer: carport, åpne vedskjul osv.
parkeringsareal: dersom ingen garasje eller carport
bygningsdeler mindre enn 5 meter over bakken som stikker ut av fasaden (“utkragede bygningsdeler”)
terrasse, trapp, badestamp eller andre konstruksjoner som er mer enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå

Prosent bebygd areal (%-BYA): Bebyggelse i forhold til tomt

bilde viser hvordan du regner ut Prosent bebygd areal (%-BYA)

Prosent bebygd areal brukes for å si noe om hvor stor del av det totale arealet av en tomt eller et byggeområde som regnes som bebygd areal. Denne beregningsmåten egner seg for å ivareta et strøks særpreg, for eksempel i områder regulert for frittliggende småhusbebyggelse.

Utnyttelsesgraden måles ved å finne ut hvor stor del av det totale tomtearealet som inngår i det bebygde arealet (BYA). Nedenfor får du svar på hvordan du regner ut utnyttelsesgrad (%-BYA) i forhold til moderne reguleringsplaner,

I områder med spredt bolig- og fritidsbebyggelse er tillatt BYA ofte et sted mellom 20 og 30 % av tomtestørrelsen. Du finner %-BYA ved å dele Bebygd areale på tomtestørrelsen, og så gange resultatet med 100.

Bruksareal (BRA)

I områder for kjøpesentre og forretninger skal grad av utnytting alltid fastsettes som bruksareal (BRA).Dersom etasjehøyden er over 3 meter, beregnes bruksareal som om det var lagt en etasje per tredje meter.

Kommunens planbestemmelse skal fastsette hvordan man regner ut bruksareal som ligger helt eller delvis under terrenget. Dersom planen ikke fastsetter noe annet, skal bruksareal under terrenget regnes med i det totale bruksarealet.

Måleverdig areal

For å bli regnet med i BRA må rommene ha fri høyde på minst 190 cm i minst 60 cm bredde. Under skråtak måles det 60 cm utenfor høyden på 190 cm.

Prosent av bruksareal (%-BRA)

bilde som viser hvordan du regner ut Prosent av Bruksareal

Prosent av bruksareal erstatter den tidligere betegnelsen “prosent tomteutnyttelse” (%-TU), og fastsetter forholdet mellom bebygd og ubebygd del av en tomt. Prosent bruksareal gir større muligheter for fleksibilitet i prosjektering, siden grad av utnytting kan bli lik for et høyt og smalt bygg som for et lavt og bredt bygg.

U-grad: Utnyttingsgrad i reguleringsplaner fra før 1987

Dersom tomten din befinner seg i et område underlagt en eldre reguleringsplan (før 1987), følger kravet til utnyttelsesgrad det gamle systemet for utregning. I så fall er utregningen litt mer komplisert enn for %-BYA.

bilde viser utregning av Utnyttelsesgrad

Utnyttelsesgraden (før 1987) er forholdet mellom bruksarealet (BRA) for bebyggelsen på en tom, og tomtearealet pluss eventuelle tilstøtende arealer som regulerte friområder, avkjørsel, veg, vann og elv. Man regner med halvparten av de tilstøtende arealene langs tomtegrensen, men maksimalt 10 meter.

Hovedforskjellen mellom U-grad og %-BRA er altså at tomten kan regnes som større dersom den ligger inntil et areal som nevnt ovenfor. Dessuten regnes ikke nødvendig parkeringsareal med i utregningen av U-grad.

Ekstern referanse

Kommunal- og moderniseringsdepartementet, Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler (.pdf)